Nueva plusvalía municipal: dos opciones de cálculo para quien venda o herede casa

NUEVA PLUSVALÍA MUNICIPAL: DOS OPCIONES DE CÁLCULO PARA QUIEN VENDA O HEREDE CASA

El Gobierno a través del Real Decreto-ley 26/2021 de 8 de noviembre ha aprobado la regulación del nuevo cálculo de la plusvalía municipal cuando se transmita un inmueble, debido a la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia en la que declaró como inconstitucional la forma de calcular la base imponible de este impuesto.

A partir de ahora la base imponible de la plusvalía se podrá calcular de dos formas y será el contribuyente el que elija aquella que más le convenga. La primera forma es a través de multiplicar el valor catastral por unos coeficientes que variaran en función del número de años en los que se haya tenido el inmueble en posesión y otra forma será en función de la ganancia real del inmueble transmitido; para que en caso de que exista una pérdida real en la transmisión no se tribute.

También se ha introducido en este real decreto, que las transmisiones que se produzcan antes de un año de la adquisición del inmueble van a estar gravadas, cosa que hasta la actualidad no ocurría; es una forma de gravar la especulación de inmuebles.

Los Ayuntamientos, que son los encargados de la recaudación de este impuesto tendrán un plazo de 6 meses para adaptarla a su marco legal. Esto quiere decir que tendrán que aprobar unos coeficientes que no podrán ser superiores a los que se indican en la siguiente tabla en función del número de años.

Varias casuísticas de pago de la plusvalía municipal

• Cuando hay pérdida:
Un inmueble se compra en 2007 por 300.000 euros y que vende en 2021 por 290.000 euros no tendrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal porque que no hay una ganancia, todo lo contrario, hay una pérdida.

• Cuando hay ganancia:

Una vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros, y que se vende en 2021 por 350.000 euros. El valor catastral a fecha de devengo es de 100.000 euros, correspondiendo 60.000 euros al terreno. Es decir, el valor del terreno supone un 60% del valor catastral total.

Realizando el cálculo con la fórmula objetiva, la base imponible sería de 10.200 euros, resultado de multiplicar el valor catastral del terreno, por el coeficiente de la tabla (60.000 euros x 0,17).
Sin embargo, la base imponible obtenida de la plusvalía real sería el resultado de aplicar el porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (60%) a la ganancia obtenida (40.000 euros). Ello daría un resultado de 24.000 euros.

En este ejemplo, el contribuyente podría tributar por la base imponible obtenida con el método objetivo (10.200 euros), en lugar de la obtenida atendiendo a la plusvalía real (24.000 euros). Y es que, aplicando el tipo impositivo del 30%, en el primer caso pagaría 3.060 euros (10.200 x 30%), y en el segundo 7.200 euros (24.000 x 30%).

Pero también puede suceder lo contrario, y ser más beneficioso tributar por la plusvalía real, que por la objetiva.
Es el caso, por ejemplo, de una vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros y que se vende en 2021 por 260.000 euros. Ello, en caso de un terreno cuyo valor suponga el 20% del valor catastral total.
Pues bien, la plusvalía real obtenida sería en este caso de 10.000 euros. Y a ese importe le aplicaríamos la proporción que supone el terreno sobre el valor catastral total (20%). Por ello, la base imponible calculada conforme a la plusvalía real sería de tan solo 2.000 euros (10.000 x 20%).

Sin embargo, la plusvalía objetiva sería en este caso mayor. Así, al valor catastral del terreno (20.000 euros), le aplicaríamos el coeficiente del 0,12. Y ello daría un resultado de 2.400 euros.
Por tanto, el contribuyente en este caso podría optar por tributar conforme a la base imponible obtenida de la plusvalía real (2.000 euros). Y pagaría el 30% de la misma (600 euros), mientras que si hubiera tributado por la base imponible objetiva (2.400 euros), la cuota a pagar sería de 720 euros.

Fuente caso práctico: IDEALISTA